건설업 분석 리포트: 도시정비 급성장

요즘 건설업 쪽에서 정말 흥미로운 일들이 벌어지고 있어요. 특히 도시정비 시장이 말 그대로 폭발적으로 성장하고 있거든요. 솔직히 말하면, 이런 변화의 물결을 예상했던 사람들이 얼마나 될까 싶어요.

도시정비 수주 87% 급증, 주택 시장의 지각변동

한화투자증권에서 발표한 최신 리포트를 보면서 정말 놀랐어요. 2025년 4월 누계 기준으로 도시정비 수주가 무려 87% 증가했다는 거예요. 반면에 신규주택 수주는 47% 감소했으니까… 뭐랄까, 완전히 시장의 패러다임이 바뀌고 있는 거죠.

사실 이런 변화는 하루아침에 일어난 게 아니에요. 서울시 정비사업 통합심의위원회에서도 올해 초부터 재개발·재건축 사업을 적극적으로 추진하고 있거든요. 방배신동아아파트 재건축이나 양동구역 도시정비형 재개발 같은 프로젝트들이 연이어 승인되고 있어요.

구분	2024년 4월	2025년 4월	증감률
도시정비 수주	–	–	+87%
신규주택 수주	–	–	-47%
전체 건설수주	–	13.5조원	-16.7%

그니까요, 수치로 봐도 확실히 트렌드가 바뀌고 있어요. 대형 건설사들이 신규주택 중심에서 도시정비 사업으로 무게중심을 옮기고 있는 거죠. 특히 아파트 브랜드 상위 건설사들의 점유율이 압도적으로 높다보니, 이런 상황에서는 더욱 유리한 포지션을 갖게 되는 것 같아요.

한화투자증권에서는 현대건설과 HDC현대산업개발을 최선호주로, GS건설을 관심주로 제시했는데요. 실제로 현대건설 같은 경우 올해 YTD 수익률이 200%를 넘나들 정도로 엄청난 성과를 보여주고 있어요.

솔직히 말하자면, 이번 도시정비 붐은 단순한 일시적 현상이 아닌 것 같아요. 리포트에서도 언급했듯이 향후 2~3년간 마진 회복이 지속될 것으로 보이거든요. 주택 업황이 안 좋다고만 말하기에는 대형사들의 이익 개선 전망이 상당히 뚜렷하다는 거죠.

여기에 지방 주택시장의 회복 여부는 추가적인 업사이드 요인이 될 수 있어요. 아직 불확실한 부분이 있지만, 만약 지방까지 회복세를 보인다면… 음, 정말 건설업계에게는 황금기가 될 수도 있겠어요.

다만 모든 게 장밋빛인 건 아니에요. 해외 수주 부분을 보면 좀 아쉬운 면이 있거든요. 5월 누계 기준으로 116.2억 달러를 기록했는데, 이는 전년 대비 15% 감소한 수치예요. MENA 지역 프로젝트 계약액도 22.7% 감소했고요.

그래도 대우건설이 투르크메니스탄 미네랄 비료 프로젝트(1.1조 원)를 수주한 것처럼, 대형 프로젝트들이 간헐적으로 나오고 있어요. 도시정비사업의 전체적인 프로세스를 고려하면, 앞으로도 이런 기회들이 계속 있을 것 같아요.

건설주 투자를 고려하고 계신다면 몇 가지 주의깊게 봐야 할 점들이 있어요:

개인적으로는 이번 도시정비 급성장이 단순한 순환적 현상이 아니라, 우리나라 주택 공급 패러다임의 구조적 변화라고 봐요. 신규택지 개발보다는 기존 시가지 정비를 통한 주택 공급이 더 중요해지고 있는 거죠.

결론적으로 말하면, 건설업은 지금 큰 변곡점에 서 있어요. 도시정비라는 새로운 성장 동력을 찾았지만, 동시에 해외 수주 감소나 원가 상승 같은 리스크도 안고 있고요.

투자를 고려하신다면, 단순히 주가 상승만 보지 마시고 각 회사의 사업 구조와 수주 포트폴리오를 꼼꼼히 살펴보시길 추천해요. 특히 도시정비 사업 경험과 브랜드 파워를 갖춘 회사들이 앞으로 더 큰 기회를 잡을 가능성이 높을 것 같거든요.

※ 본 내용은 한화투자증권 리서치센터 분석 자료를 바탕으로 작성되었으며, 투자 판단은 개인의 책임입니다.